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北京二手房涨价5%,现在谁还着急买房?

2019-03-13T11:44:35 | 来源:安居乐业房产网 | 141

  北京二手房涨价5%,现在谁还着急买房?从去年底开始焦急看房的小青,在面对中介每周的来电时,突然变得不那么急了。
  小青老家在贵州(楼盘),今年31岁。她有一个女儿,今年两岁多,家里老人在北京帮忙带孩子。目前,小青在丰台南路租了一套两居室,月租金6000元左右。去年,小青开始考虑买房。
  在看房过程中,小青一直对北京房价“胆战心惊”,害怕涨上去。不过,最近,她的焦虑感变淡了许多。
  “两会议程过半,房地产没有消息就是好消息,这意味着政策基调稳定。”这是小青给出的她前后心态变化的原因。
  90度地产调查发现,和小青一样,秉持“不着急心态”的大有人在。尽管由于整个政策环境宽松导致市场回暖,大家对二手房的关注度提高,但在基调稳定的背景下,购房者愈加趋于理性,前两年那种紧张着急的心态似乎不见踪影。
  楼市回暖调查|北京二手房涨价5%,现在谁还着急买房?
  中介:市场变暖 房价涨幅约5%
  “我们晚上9点才下班,最近还行,很多时候我们店都是空的,同事都在外面带客户看房子。”据位于朝阳门外大街的链家门店经纪人小吴讲,最近的一个周日晚上,有三个客户交了定金。
  小吴说,去年,链家每天成交量在150-300套,近期每天都在300-500套,周末一天成交量在500+。显然,市场在好转。
  90度走访几家二手房中介门店,他们的表述与小吴基本一致。北京二手房确实展示出了一些回暖的迹象,最近市场相对比较活跃,客户看房积极性也比较高。
  对于开年市场回暖,小吴认为跟两会有关。“2017年到2018年这段时间都是在打压房价,不让炒房子,所以大家都不看好,今年两会没有再提抑制房价上涨,市场呈现稳定态势。”
  小吴继续补充说,现在整个大环境也相对比较宽松了。不仅如此,还有一些小的利好政策出台,比如增值税附加税税率下降。
  增值税附加税税率下降了多少,小吴没有细说。但是,据媒体报道,北京市城六区(东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区)增值税附加税税率从12%降到6%,其他区域从10%降到5%。
  政策稳中带好,购房者也开始变得活跃。据小吴介绍,3月份市场回暖,刚需客户出手比之前多了。
  诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为,3月份以来,北京二手住宅日成交量小幅上升,可能是年前积压的购房需求短期内释放造成的。
  市场回暖伴随而来的是房价的微涨。中介小吴说,涨幅在5%左右。而根据90度实际调查,的确如此。比如,去年底北京二手房溢价空间很大,购房者小琪去年11月在东四环购买了一套二手房,报价335万,实际成交323万,溢价空间10+万。
  现在市场的最新情况是小琪小区房价微涨,并且已经没有溢价空间。据小琪反馈,他们小区同价位的房子,总价大概上涨15-20万,涨幅为4.5%左右。
  来自云房的数据也显示,北京二手房处于微涨状态。2019年2月北京市二手住宅均价59642元/㎡,环比上涨0.16个百分点。
  对于今年的二手房市场回暖,小吴认为归根到底还是看政策。他认为房价不会下降,因为需求量还在。
  对于今年的房价走势,国仕英认为,3月成交有所回暖,并不足以大幅拉动楼市反弹,核心还是看信贷政策的宽松程度,也要看限购执行标准是否会变化。今年北京的二手房市场整体还将以“稳”为主,即使成交上会出现阶段性的筑底反弹,价格也难以出现大幅波动。
  刚需族:预期稳定,看到合适的再买
  尽管有需求的购房族开始活跃起来,看房热情也高涨起来。但在90度调查中发现,还是有很多的刚需族和置换人群秉持“不着急”的态度。
  “开春后,中介的态度热情多了,每周都给我打电话。”小青说,但是她并没有太着急,她的感受是市场稳定,遇到合适的房子再买,“首套刚需房的资格很稀有,一定要看到合适的房源再下手。”
  小青的购房范围主要在南三环到南四环之间,总价400万-600万,地铁沿线的房源。由于家里有老人,小青有两种选择,一种是老房子的一楼,这是为了方便老人带孩子出去玩;另一种是电梯房,但户型必须方正。小青看了一年多,也没遇到特别合适的房源。
  小青坦言,“她买房比较苛刻,他们对房子的户型、配套要求都比较高,也会看得房率这种细节。我身边着急入手的,也是因为房子特别合适才买的。”据小青观察,自去年下半年至今,北京二手房均价降了很多,不过户型好的房源几乎没降价。
  对于是否担心房价上涨这个问题,小青的回答很坚定——并没有。小青的另一层底气来自于她老公的预判。小青老公从事房地产行业研究,结合中美贸易及中国经济走势,她老公认为今年9月之前,北京的二手房市场比较稳定,所以他们并不着急,还在继续看房。
  对小青这样的刚需购房者来说,在市场环境稳定的情况下,买房第一要考虑的是适合,毕竟在北京换房成本很高。
  “我感觉房价不可能大涨,而且已经租了这么多年房子,不差这一时。慢慢看。”另一位刚需族小雨对90度地产表示。
  在小雨看来,只要楼市稳定下来,总可以给人慢慢选择的机会。如今,她有了一定积蓄,加上父母的帮助,她可以在北京买一套总价低的二手房。“我就是感觉房价不会再怎么涨了,但也想看看下半年会怎样,目前就还是处于观望状态吧。”
  改善族:取决于政策宽松程度
  与小青这样的刚需购房者相比,已经在北京有房的Lucy表示,她注意到朋友圈中介发布的楼盘涨价信息了,但换房带来的二套房首付缺口是个难以逾越的“门槛”,她无奈的表示,市场回暖对自己影响不大。
  像Lucy这样的改善换房人群不在少数,他们是北京楼市的成交主力。
  2017年北京出台史上最严限购:二套普宅首付60%,二套非普宅首付80%,后者首付比例已经接近全款。政策出台之后,北京当年的新房和二手房住宅成交量双双腰斩。购房门槛提高将一大批购房者拦截在外。根据贝壳研究院2018年三季度的经纪人调研结果显示,北京改善型换房成交占比约为61%,属于绝对的主力人群。
  Lucy家住通州,有一套两居室。儿子去年开始上幼儿园,家里的四个老人需要轮流过来陪孩子,而且孩子长大后需要自己的空间,Lucy开始考虑换房。
  据初步计算,Lucy的首付还差100万。她现在的两居室总价约580万,同小区140平米的三居室总价约840万,首付八成约672万,卖掉目前住的房子后,她首付还差92万左右。
  以上计算只是预估,据中介计算,银行贷款的参照标准是房屋原值或者网签价,远低于市场价,以Lucy的房子为例,贷款比例是20%,额度远低于168万,这意味着Lucy的缺口比预估的大很多。
  想从一居换两居的张云,也曾向90度表示,无论每晚怎么计算,由于“认房认贷”造成的首付款缺口大概有一百万。对于张云来说,最大的希望是北京可以取消认贷,这意味着一旦他们将现有住房卖掉,仍然可以享受首付3.5成的待遇。对于Lucy来说,最大的期盼同样如此。
  Lucy说,对于改善换房客群来说,市场影响有限,在整体楼市比较稳定的情况下,“以房换房”的结果很大程度上取决于差额,Lucy反复跟中介推演过,她换房的差额最多不过10万。
  有业内人士表示,作为北京楼市主力,改善换房客群属于被限购政策严格限制的客群,政策宽松程度将决定这类客群的需求是否能得到释放,也决定着北京二手房市场的回暖到什么程度。从目前看,虽然两会没有进一步限制楼市涨价,但作为具有标杆意义的城市,北京房价很大程度上将仍以“稳”字为主。

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