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未来房价或将出现大分化?2019年还能买哪里的房子?

2019-03-11T14:45:49 | 来源:安居乐业房产网 | 94

  未来房价或将出现大分化?2019年还能买哪里的房子?短期看金融,中期看土地,长期看人口,这一直都是业内判断一个城市房地产走向的重要依据。其实,在笔者看来,这句话背后传递的更深层含义就是分化,即不同的城市面临着不同的房价走向。过去这两三年,随着楼市持续调整,分化已经成为房地产市场的显著特征,这不仅仅包括热点城市和非热点城市之间的楼市分化,也包括大型房企和中小型房企之间的竞争和分化。正所谓“春江水暖鸭先知”,目前已经有不少房地产企业收缩了在三四五线等中小城市的战线,重新回归大城市及其周边布局。那么,面对这种分化的楼市特征,买房者应该注意哪些问题呢?2019年可以买哪里的房子呢?
  人口转折期
  今年1月份,根据国家统计局数据显示,2018年出生人口为1523万人,人口出生率同比上年下降了1.49个千分点;人口自然增长率同比上年下滑1.51个千分点。数据显示,这已经是连续两年出现人口出生率以及人口自然增长率下滑的情况。此外,国家统计局人口和就业统计司司长李希如表示,目前我国正处于人口发展的重大转折期,自2012年起,我国劳动年龄人口的数量和比重连续7年出现双降,7年间减少了2600余万人。
  显而易见,如果没有需求,又怎么会有市场一说呢?随着人口转折期来临,住房需求自然就会慢慢减少。2017年,玻璃大王曹德旺在接受采访的时候曾经说过,大家要及早卖掉多余房子,否则以后可能卖不掉也租不出去。无独有偶,同一年,马云也曾经说过,八年后房价如葱价。如今再回过头再看看以上两位的观点,从人口和楼市的长期发展趋势来看,的确有些道理,毕竟越来越多的房子,最后只能是供过于求。那么,买哪里的房子才能实现长期保值呢?这就牵扯到了第二个问题。
  人口流动方向
  笔者认为,要想判断哪里的房子可以长期保值,除了要知道人口数量逐渐迎来转折期以外,人口流动的方向更值得关注。长期以来,由于良好的教育和就业机会,社会公共资源等,一线城市和部分热点二线城市一直都是人口净流入区,而且笔者认为,未来这种趋势会越来越明显。根据统计,在不到14亿的人口当中,大约3.5亿人生活在以四大一线城市引领的长三角、珠三角和京津冀等三大城市群。换言之,面积不到全国的4%的土地,却占据了全国25%的人口。
  除了我们熟悉的四大一线城市以外,众所周知,省会城市基本都是一个省最具竞争力的城市,往往聚集了全省优质的资源,所以它的吸引力主要表现在既可以承接三四线城市流入的人口住房需求,也可以承接一线城市外溢的人口住房需求,总而言之,起到了一个承接的桥梁作用。在笔者看来,除了一线城市以外,各省会城市会是目前人口流入的重要方向,人口带来了需求,住房需求的稳定增长自然会对房价形成有效支撑。
  都市圈时代来临
  2月22日,国家发展改革委对外发布了关于培育发展现代化都市圈的指导意见。意见提出,到2022年,都市圈同城化取得明显进展,基础设施一体化程度大幅提高,阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍要基本消除。可能很多购房者要问了,这对楼市和房价会有什么影响呢?简而言之,城镇化要进入新的阶段,买房者的购房选择也应该随市而变,仔细考量。
  众所周知,一线城市引领的三大都市圈和各省会城市是目前人口流入的重要方向,但根据政策释放的诸多信号来看,未来将继续打造以热点城市为中心的都市圈,以都市圈为基础壮大城市群。毋庸置疑,新的都市圈、城市群将会是人口涌入的新方向。在一个都市圈内,不仅会实现交通基础设施方面的紧密联系,也会逐步放开落户限制,实现资源共享。换言之,社会资源并非仅仅集中于单一的中心城市,而是不同城市各有分工,中心城市的引领地位继续巩固,二线城市的地位继续加强,而三四线城市的地位会得到进一步提高。
  总而言之,从长期来看,人口转折期的到来和人口流动的方向对未来房价的走向起到了至关重要的影响,而从楼市全局来看,最明显的影响就是房价会出现分化。一方面,从都市区到都市圈,再到城市群是城镇化逐步发展的过程,未来的人口将会在这里高度聚集;另一方面,随着人口转折期来临,人口净流出区域的住房需求将会明显过剩,而且房价也不可避免的会出现停滞甚至下行。
  笔者认为,对于2019年以及下一阶段的房地产而言,要想保值升值,跟着政策走,根据大趋势买房基本没错。但从短期来看,在稳增长和稳投资的大背景下,房价基本不会出现大幅波动,如果你有购房需求,而且你就扎根在中小城市,也不能因为客观趋势而因噎废食,所以只要遇到了靠谱的房源该入手还是得入手。

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