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关于房地产,最新提法来了!出人意料

2019-03-06T14:18:13 | 来源:安居乐业房产网 | 161

  本文想着重分析一下报告对城镇化、房地产、股市和区域经济发展等问题的最新表述。
  1、关于房地产税
  “报告”是这样提到房地产税的:
  深化财税金融体制改革。加大预算公开改革力度,推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革。健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。规范地方政府举债融资机制。
  点评:关键表述是“稳步推进房地产税立法”这几个字,但我特意引述了上下文,因为只有这样,你才能更清晰地看出政策出台的原意。
  联系上下文可以看出,房地产税是一个地方税,主要解决地方政府的“饭碗问题”。“房地产税”之后,就是地方债。可见,如果将来地方政府“吃不饱”,就只能举债。因此,房地产税开征是必然的,否则地方政府稳增长的能力将下降。而中国又是一个投资拉动型的经济体,政府是投资的主导者。
  2018年政府工作报告,对房地产税的提法是“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法”,跟今年的提法只有一字之差。也就是——去年是“稳妥”,近年是“稳步”,仍然是迈小步不停步的意思吧。
  2016年、2017年政府工作报告都没有提及房地产税,因为当时楼市在去库存,鼓励大家买房子。2018年和2019年连续两年提及房地产税,是因为楼市在调控,联网登记等基础工作也进展比较大。但整体判断,2019年在房地产税立法上,似乎很难有实质性突破。
  2、关于楼市、城镇化
  报告下面这段话值得细细研读:
  深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。
  更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。
  继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯,健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。
  点评:这段话内容很丰富。
  第一,“坚持以中心城市引领城市群发展”已经被认为是“新型城市化”的实质。所以,中心城市做大做强,是未来的大趋势,今年1月济南(楼盘)就吞并了旁边的地级市莱芜,未来会有更多类似案例。
  所以,买房子要买大城市的,“参股大城市”你才有未来。
  第二,“抓好农业转移人口落户”,意味着1亿人进城落户的目标继续在推进,城市会迎来增量人口。这意味着有些人需要放弃之前的房子,到城市里买新房子。
  所以住房空置在中国是一个伪问题,因为人和房子不在一个地方。
  第三,关于楼市最核心的一句话是“更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展”。
  这个表述整体温和,没有了2018年报告里的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”和“调控”等字样。当然,不是说没有了这些表述,就意味着2019年不这样做了,只是中央觉得没有必要反复强调了吧。毕竟,市场状况已经不同,报告措辞和态度也会有变化,这个值得大家细细品味。
  此外,报告在回顾2018年工作的时候提及了“改革完善房地产市场调控机制”。
  第四,老小区改造和加装电梯,已经被反复列入中央文件,被认为是拉动内需的重要举措,这对于很多人来说是福音。当然,也意味着简单拆除重建,不再是城市更新的主渠道。博拆迁的人,需要更有耐心了。
  3、长三角迎来大利好
  关于区域发展,报告这样说:
  优化区域发展格局。制定西部开发开放新的政策措施,西部地区企业所得税优惠等政策到期后继续执行。落实和完善促进东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展的改革创新举措。
  京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能,高标准建设雄安新区。
  落实粤港澳大湾区建设规划,促进规则衔接,推动生产要素流动和人员往来便利化。
  将长三角区域一体化发展上升为国家战略,编制实施发展规划纲要。
  点评:文件表述要面面俱到,但细读可以发现重点。很显然,京津冀、大湾区和长三角仍然是重中之重。在京津冀,重心是北京和雄安,其他城市是配角,报告说“京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能,高标准建设雄安新区”。天津(楼盘)和石家庄(楼盘),显然需要靠练内功来发展了。
  大湾区纲要已经公布,主要是推动港澳融入国家发展大局,当然广州(楼盘)深圳(楼盘)珠海(楼盘)可以通过南沙、前海、横琴来分享红利。
  长三角新一轮规划上升为国家战略,此前官方有宣布,这是第一次写入政府工作报告,其目标是突出上海(楼盘)地位,所以还会配套一个“上海大都市圈”的规划。
  上海在被突出的时候,新一轮“长三角规划”里,南京(楼盘)和杭州(楼盘)是什么地位,我感到很好奇。事实上,杭州一直是中国定位“最委屈”的城市,内地第五城的实力,普通省会的定位,连郑州(楼盘)都不如。
  4、货币政策——降低实际利率水平
  真正能左右楼市、股市短期走向的,是货币政策。报告是这样说的:
  稳健的货币政策要松紧适度。广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配,以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。
  在实际执行中,既要把好货币供给总闸门,不搞“大水漫灌”,又要灵活运用多种货币政策工具,疏通货币政策传导渠道,保持流动性合理充裕,有效缓解实体经济特别是民营和小微企业融资难融资贵问题,防范化解金融风险。
  深化利率市场化改革,降低实际利率水平。完善汇率形成机制,保持人民币汇率在合理均衡水(楼盘)平上的基本稳定。
  点评:请注意,去年4季度以来,央行一般不太提及“把好货币供给总闸门”,但这次报告再次提及了。
  今年1月,社会融资额月增长飙升到了4.64万亿,让社会上有了一种“货币政策全面宽松”的印象。所以最近高层一再强调不搞“大水漫灌”,并重提“闸门说”。但仍然同时强调“保持流动性合理充裕”,并提出“广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配”。
  这是什么意思?GDP今年增长目标是6%到6.5%,但这扣除了物价因素。如果计入物价因素,名义增长幅度或许在8%以上,所以M2增幅也应在在8%以上。如果名义增幅在9%,则M2增幅在9%。反正钱不能多印,也不能少印。
  最值得重视的是报告提出来“降低实际利率水平”,这就是降息。只不过,中国在推进利率市场化,原来大家最看重的“银行存贷款基准利率”正失去标杆意义。将来主要看货币市场利率。
  5、关于股市
  报告这样提及了股市:
  改革完善资本市场基础制度,促进多层次资本市场健康稳定发展,提高直接融资特别是股权融资比重。……我国财政金融体系总体稳健,可运用的政策工具多,我们有能力守住不发生系统性风险的底线。
  点评:关于股市的提法,跟之前基本上没有区别,只是强调了“改革完善资本市场基础制度”。这意味着,今年股市不仅有行情,受到鼓励,还要在基本制度上有重大进展。这包括科创板的制度设计,注册制的制度设计,以及为未来全面施行注册制对证券法的修改。
  比如最近就有人在呼吁,把欺诈上市的最高刑罚从5年有期徒刑上升为无期徒刑。5年有期徒刑,就可以让无数股民血本无归,处罚的确太轻。
  “提高直接融资特别是股权融资比重”一直是一个梦想,但愿今年可以迈入“印股票的时代”。
  6、今年主要增长目标,传递利好信息!
  关于今年主要增长目标,报告是这样说的:
  今年经济社会发展的主要预期目标是:国内生产总值增长6%-6.5%;城镇新增就业1100万人以上,城镇调查失业率5.5%左右,城镇登记失业率4.5%以内;居民消费价格涨幅3%左右
  今年赤字率拟按2.8%安排,比去年预算高0.2个百分点;财政赤字2.76万亿元,其中中央财政赤字1.83万亿元,地方财政赤字9300亿元。适度提高赤字率,综合考虑了财政收支、专项债券发行等因素,也考虑为应对今后可能出现的风险留出政策空间。今年财政支出超过23万亿元,增长6.5%。中央对地方均衡性转移支付增长10.9%。改革完善县级基本财力保障机制,缓解困难地区财政运转压力,决不让基本民生保障出问题。
  点评:6%-6.5%的GDP增长目标,以及赤字安排、就业安排等,都对楼市股市构成利好。如果目标偏低,则是短期利空。
  以中国目前的经济效率,保证充分就业率需要这样的增长速度。当然,将来如果经济转型为民企为主,则增长率可以下降到5%左右,甚至4%,都可以维持充分就业率。

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