深圳楼市半年报：新房跌了147元 二手房涨了，外地很多朋友经常过一段时间就会问我深圳楼市怎么样了，因为自从深圳08年暴跌、2015年暴涨都是先于全国反映市场走向后，大家都把深圳当做了全国楼市的风向标，深圳涨全国跟涨，深圳跌全国才有希望跟跌。

　　深圳有特殊性，因为人多地少，房价的坚挺，恐怕不是大部分城市都能比的上，但深圳的有些现象，其他城市可以借鉴，比如区域的分化。

　　今天深圳贝壳研究院和乐有家研究中心都出品了《2018年上半年深圳二手房大数据》，综合他们的报告，我总结下深圳上半年楼市行情。

　　自从2016年10月调控以来，深圳逐渐消化了政策影响，市场对政策产生了免疫力，新房因为限价，引发市场对好地段的房子疯狂打新，二手房在调控中依然缓慢上行，但最近半年来出现分化，核心区域房价还在涨，偏远区域房价稳中有小跌，深圳当前面临的依然是难以解决的供需矛盾。

　　新房半年跌了147元

　　据乐有家研究中心监测，2018年上半年深圳批准预售11545套住宅，共成交12804套，同比增加21.9%，套均价格为545万元/套，整体依然是供不应求的状态。

　　而深圳的库存还一直在下降，截止到2018年6月30日，深圳一手住宅库存面积为266.25万平米 ，相较2017年年底减少了21%。

　　2018年上半年，新房住宅成交均价54160元/平方米，半年跌了147元/平方米。

　　如果要从调控算起，深圳新房已经成功实现了21个月下跌，大概降了2700元/平米，技术手段自不用明说。

　　限价也是真的，所以才出现了“5000万蹲墙角，200万排队淋雨的奇观”。

　　地段好，价格倒挂的新盘，买到就赚到，引发深圳人疯狂打新，最典型的招商双玺，要500万认筹金，近900个人认购167套房，华润城三期200万认筹金，引发五千多人摇七百多套房。

　　但偏远地段，比如盐田、龙岗、坪山地区，销售就很缓慢，我经常能接到中介电话轰炸，催我去看房，明显是冷暖有别。

　　这在其他城市也一样，楼市调控下，需求有限，中心区房价七八九万，与郊区房价四五六万，哪里更增值保值，立见高下，好楼盘分流了有限的需求后，差的楼盘就不好卖了。

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　　二手房小幅上涨

　　据深圳贝壳研究院统计，2018 年上半年二手房成交 38113 套、二手住宅 33704 套，同比分别增长 15.1%、 16.2%。

　　一是 2016 年10月“深八条”调控一年多，政策逐步被消化；二是近一年房价较为稳定，2017 年四季度开始首次、换房、改善类刚需入市增加。

　　2018 年上半年二手住宅成交均价为57297元/平方米，环比上涨 2.2%，同比上涨 5.4%。

　　相比头几年幅度可谓十分平稳，主要是 2016 年底的调控作用显著，房价快速上涨的势头已经被控制，市场购买行为理性。

　　不过价格依然呈现稳中有升的趋势，主要当前二手房交易成本相比头几年增加，比如“卖了再买”首付成数、税费金额增加（三价合一后），一些业主存在惜售，导致市场供需矛盾扩大，优质房源存在一定的涨价。

　　从上图可以看出，深圳在2016 年 10 月“深八条”等系列 调控后，价格仍在波动中上行，如果单月来看，从调控的最低点2016年11月48840元/平米，已经反弹涨到了2018年6月的59531元/平米，一年半的调控，二手房价格上涨超过1万元/平米，但具体到片区，有些不均匀，有的保持平稳，有的片区只是小涨10%，而豪宅上涨20-30%拉升了均价。

　　今年3月底出台的‘三价合一’政策，属于较大的利空，房价出现一定的回落，但随后很快就消化了，房价再次小幅上升。

　　我觉得是这样，对于刚需而言，目前处于调控期，因为限价，是买新房的时机，有价格差的楼盘你可能买不到，那就买其他的新盘，同样价格的房子，买新房也比二手房划算，毕竟新房更保值增值，当然没得选择再选二手次新房，坚决远离老破小。