王锋：房价不能大涨也不能大跌！2019年3月23日下午，深圳（楼盘）市房地产研究中心主任王锋主讲的《2019深圳楼市趋势与调控新思维》，王锋历来被民间默认为是深圳规土委的对外发言人，所以他每次发言都会受到格外关注，干货很多，值得仔细品味，内容来自公众号《买房之前》整理。

　　2019年房地产市场形势怎么样，要先看一看上一年度房地产市场情况。从全国来看2018年房地产走势是比较平稳的，无论从开发投资、销售这几个指标，都比2017年好了很多。

　　12018年市场回暖、2019可能变弱

　　2018年全国楼市回暖

　　2018年全国房地产开发的投资全年增长了9.5%，远远高于固定资产投资，说明房地产市场在正常往上走。房地产投资占固定资产的比重，从2017年占比17.4%提高到2018年占比18.9%。一些经济发达地区如北京（楼盘）、上海（楼盘）、江苏、浙江、广东这些地方房地产投资在整个固定资产投资中占30%—40%，说明这些地方是很依赖房地产的。

　　2018年新房销售14.7亿，达到历史最高值，增长5.4%，相对于2017年全国销量下降10%，足以说明市场出现了回暖。

　　全年开工面积增长19.7%，将近15亿平方米，历史上是少有的。这个增速比前一年（2017年）的10.5%的增速高出了将近1倍，反映开发企业对市场的信心。

　　当期政府批准预售的增幅也很高，2018年全年增幅将近30%，比2017年多出20个点。

　　不过，二手房去年销售了5.6万亿，下降了4.7%，下降的降幅比上一年进一步扩大，但是总的来看下降幅度也不是太大。

　　深圳本地户籍购房占78%，成规模炒房现象消失

　　在房地产市场上，有这样一个现象：全国形势好的时候，深圳是比全国更好一点。全国形势差的情况下，深圳比全国更差。

　　2017年深圳房地产成交大幅下降，新房下降38%、二手房下降33%，深圳比全国下降的更厉害。但是2018年深圳新房出现12.8%的增长，二手房下降1.5%，基本上是持平。从成交情况也可以看得出来，深圳跟全国相比，它的起落幅度是比较大的，2018年深圳楼市成交的增长比全国的增幅更高。

　　深圳新房市场7月底推出“深四条”， 9、10月份市场相应出现了一些调整，但是年底还是很快又增长了。

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　　深圳本地户籍购房占比78%

　　深圳市场的一个特点是：本地户籍购房在一手房、二手房占比都是78%，比2018年度提高了3%-4%，个人首套置业，在一手房和二手房分别达到了90%和96%，说明刚需已经在市场上占了绝大多数。

　　境外包括港澳台在深圳购房，只有2%、3%左右；境内的企业来买房的是1%左右，企业与民争利，去抢老百姓(603883)买房机会的情况并不严重。

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　　利用杠杆过热，个人住房贷款增13%

　　个人住房贷款从余额来看，增长13%是比较快的。特别是新增的个人住房贷款，一直是处于比较快的上升的区间，出现了一些过热的状态。

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　　商业公寓销售下滑

　　非住宅产品情况：除了住宅之外，办公物业整体比较活跃，但是商业、公寓出现了下滑的状态。公寓这种产品带来了太多问题，一是没有限购，市场投机太严重；二是没有配套学位，深圳土地紧张，但是住进去的又是家庭，又需要学位，出现矛盾。因此就提出了商业公寓只租不售的要求。

　　总的来看，深圳的房地产市场热度比全国更高一些，但没有形成以前那种成规模炒房的现象，还是比较健康的。

　　22019年深圳楼市预期弱于2018年

　　背景：展望2019年，我国房地产市场面临着国际形势复杂多变、国内经济结构持续调整、长效机制有待加快实施等发展背景。

　　基调：在外部环境不确定背景下，房地产市场调控政策仍将以稳为主，同时也更加强调因城施策、理性施策和结构优化。

　　深圳：对于2019年的深圳房地产市场，从近期供应情况和需求情况的变化看，都显示房地产市场发展预期将弱于2018年，可能会使得市场成交情况不如往年乐观。

　　但是也要看到，人口快速流入和深圳强大潜在刚需和改善性需求的存在，能够在一定程度上对冲市场下跌的预期；而深圳加快推进落实二次房改方案、推进商品房和保障房并举政策，将有利于增加更多的低价政策保障性住房，以满足刚需需要。

　　综合判断，预计2019年深圳房地产市场走势将保持平稳，住房和房地产市场在改善人民生活、稳定经济等方面将继续发挥重要的作用。

　　3大湾区规划对深圳房地产的影响

　　粤港澳大湾区的规划是一个很重要的国家战略，对于整个珠三角9+2城市，对深圳来说是一个非常欢欣鼓舞的好消息。

　　规划里提的最多的是香港，其次是澳门（楼盘），然后是广州（楼盘），最后是深圳。但是大家不能只看表面现象，粤港澳大湾区的核心要靠产业支撑的，这个产业支撑和推动最核心的内容其实是在深圳。规划提出要把深圳建设成为世界级的创新创业之都，也就是说要利用深圳的高新技术的优势、先进制造业的优势，把国际上更多高新技术引用过来，打造一个新的硅谷，让深圳作为中国经济未来转型升级的发动机。今后大家可以看到，比如光明的第四个国家级综合科学城，可以看到有更多的大学、研究机构会到深圳来，会吸引更多的世界优秀的研究机构和大学到深圳来办学、搞研究，把深圳打造一个新的国际化的科技创新之都。

　　所以，广东的房地产市场会出现高于京津冀、长三角的一个更好的局面。

　　这个观点用什么来验证？前两天公布了2018年各个省的新增人口数据，排名第一的广东新增人口177万人口，排名第二的是浙江新增80万人口，第一跟第二的差距差了1倍。广东177万人口的增长，相当于长三角的江苏、浙江、上海再加上安徽长三角主要地区的总合，所以你说广东厉害不厉害？这明显可以看出来经济发展的优势，产业结构转型的优势，尤其是深圳在中国的地位，世界级的创新之都这种地位，已经使得广东比其他地区有明显区别，从这一点来看，粤港澳大湾区前景更好，经济增长更快，人口更多，住房需求会越来越大，这是我们对于未来预期要充分认识到的。

　　大湾区利好使深圳房地产供需矛盾更突出

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　　湾区人才聚集会增加深圳房地产市场的需求

　　深圳的定位是世界创新创业之都，以后高新技术人才在深圳聚集的规模会更大。最近几年，深圳每年新增常住人口是50-60万，但是新增常住人口结构出现了明显变化。2018年深圳新增了50万常住人口，其中大学生就有60%，所以人口素质在不断提高，收入不断提升，对于住房需求和品质的要求也在不断增长，这是一个很鲜明的特征，其表现就是房地产需求持续增长。

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　　区域金融资本聚集，增加了对房地产的需求

　　深圳不但是科技之都，也是一个中国的金融中心，资本密集的城市。资本聚集是有利于支撑房地产需求的。我们也在密切观察深圳老百姓买房，到底有多少是来自于金融支持的？深圳房地产市场金融杠杆的有多少？我们做的一些调查、访问表明，远远高于国内其他城市，除了银行个人住房贷款以外，还有消费贷等其他金融和各种产品的支撑。

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　　要素聚集导致房地产市场供需矛盾进一步突出

　　深圳人口不缺，资金也不缺，但是缺土地，没有足够的住房供应，这是一个很重要的问题。在2016年、2017年的时候，深圳公布了十三五住房建设规划，提出来5年期间总需求到180万套。但是从供应的情况来看，是不理想的。比如新增住房有效供应实现65万套，二手房住房市场供应35万套，这加起来也就是100万套，也就是这180万套的需求供应仅仅能满足55.6%，所以供应的能力不够。

　　怎么办呢？一方面我们为了解决供应问题，得挖掘租赁市场，满足市场供应。还有只能通过周边市场来解决人口增长以后带来的需求，所以周边楼市，一般80%、90%买的都是深圳人，这是自然出现的外溢现象。

　　大湾区规划利好房价，但新调控政策已在等待

　　大湾区规划带来的利好，，让一些炒家也开始有蠢蠢欲动的现象。但是，我们一定要注意政策的前提，不允许打着粤港澳大湾区的概念去进行新一轮的炒房。

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　　房价再出现快速上涨，将会有新政策

　　但是国家调控政策是要求“房住不炒”，稳定价格、房价可预期，这种情况下对于深圳房地产市场更应该采取有利的措施来稳定房地产市场，不能让房价快速上涨，不能再出现2015、2016年那一轮房价快速翻番的上涨局面，所以政策上我们2016年出现了一系列深八条、深四条，三价统一等等，“新政策”应该还是会有，而且会严格执行。

　　甚至，深圳目前对于入户过于轻松、简单的现象，可能今后政策也要进行调整。因为现在进深圳户口太容易了，一年入50万个户，只要是大学生来了就能落户，一点限制都没有，而北京、上海限制很多。进深圳太容易，将来可能会带来很多问题，可能导致深圳在下一轮相关人口政策、户籍政策的调整。就像雄安新区那样，一听说要建立雄安新区，很多都想去炒房地产，那怎么办？干脆房子不卖只能租，这样就炒不成。

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　　大湾区房价不能大起，也不能大落

　　要构建房地产市场的长效机制。我们不能总用短期行政手段压房地产市场，今后要有长效机制，特别在今年初提出来了要稳妥实施房地产市场发展，这个长效机制核心也是为了房地产市场稳定健康发展保驾护航的，我们实施长效机制一个目的是房地产市场不能大涨，像这几年很多城市房价翻了1倍，对老百姓买房造成困难，这种现象我们要解决。

　　同时，不能造成大落的现象，特别是房地产市场在整个宏观经济出现了一些回落、下滑的过程中，一些城市出现大幅度的衰落，这个也是不利于整个经济社会稳定的。所以稳妥实施长效机制，也包括了既不能大起也不能大落这两方面的因素。

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　　用区域一体化解决深圳长期住房供需矛盾

　　深圳跟周边城市的一体化，这个发展趋势，是我一直倡导的。在纽约、东京，跟深圳一样都土地紧张，怎么办？必然会走向郊区化，必然会到周边中小城市买房、居住。当然人家有个好的措施，到周边中小城市买房，要交房产税，地方政府利用房产税就建了好的学校（配套措施），这样就吸引了更多的人又去那个地方居住，形成了很好的郊区化的趋势。我们国内目前这方面还不具备，因为中国的管理体制是行政化块的，城市之间有竞争，你跑到那个地方我肯定不高兴，因为我的GDP和税收没了。再加上房产税这个制度还没有真正变成一个对地方财政来源，来补充他建学校、建基础设施的资金。

　　但是对于深圳来说，作为一个经济特区，它就是要先行先试走在全国前列的，这种郊区化的大趋势是一定要形成的。

　　目前，粤港澳大湾区给我们深圳郊区化带来了一些新的特点，我们以前只是在陆地上看，惠州（楼盘）、东莞（楼盘）离我近，到那儿去买房。以后深中通道一通，中山（楼盘）离深圳也近了，从这点来看深圳未来跟周边城市一体化发展的范围扩的更大，不但珠江东岸，西岸也会一体化。

　　为了一体化发展，深圳跟周边城市可能要探讨一些解决办法，比如探讨实施临深政策调控一体化。

　　首先，你可以杜绝外来炒房，但是深圳的人到你那里买房你不可以拒绝，双方实行没有差异的买房政策。

　　另外，加快建设基础设施。深圳财力比较充裕，可以帮周边城市修地铁等等。这些政策，借助粤港澳大湾区规划，可能是一个努力的方向。

　　长期解决深圳老百姓住房问题，促进深圳的经济社会发展，深圳是要考虑推进和东莞、惠州、中山的区域一体化，也要策划一些类似于深汕合作区的试验发、开发区，主动形成郊区化的模式，好的居住模式、好的教育、好的配套、好的交通，只有这样才能真正把深圳老百姓住房需求解决好。

　　同时，王锋指出：深圳豪宅税线暂时不会上调，虽有不合理处，但为稳定房价不宜轻易调整。

　　4深圳房地产市场调控领先全国

　　深圳的房地产市场2018年出现了回暖，一定程度上也出现了过热，但是政府采取的手段比较及时，市场很快被按住了。深圳的房地产调控政策，在很多方面是领先全国的。2018年深圳房地产市场调控政策跟我们每个人今后的生活、住房消费有很大关系。

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　　深圳住房结构调整全国第一，商品房占比压缩至40%

　　深圳在全国第一个提出住房结构要改变。以前80%都是商品房，保障房很少，但今后60%都是保障房，商品房压缩到40%，这是一个重大的结构调整，在全国可能是深圳第一个。

　　当然深圳这么做有一种迫不得已的感觉。因为深圳没有什么新的土地，假如这些土地盖商品房又将是高价的，普通老百姓买不起。在“房住不炒”的要求下，深圳的住房结构一定会调整，一定优先解决中低收入家庭、新来的大学生和人才的需求。所以我们提出商品房只能占40%，人才占20%，安居商品房占20%，公租房占20%。

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　　率先实施“三价统一”，购房者为多贷款宁愿多缴税

　　对”三价统一“，社会上有不同的解读。我的理解是，把政府和银行在房地产交易过程中的价格进行了统一，依据来自2017年住建部和人民银行三部委发的反洗钱规定，深圳市落实这个规定以打击阴阳合同、高贷。以前，二手房一方面签高了到银行骗贷加杠杆，另一方面把价格报的很低来减税。2018年3月，深圳在全国创新实施了这个政策，银行贷款价跟二手房网签价统一，房地产管理部门网签价也要看计税凭证价，一方面防止加杠杆炒房、高频高贷，另外价格也压低去偷税漏税。这个政策实施得很不错，去年我们调查发现：大家更愿意多贷点款，宁可多交点税。毕竟深圳这么高的房价，首付7成压力很大，肯定还是希望从银行多贷点款。

　　所以从这一年的实施来看，现在的二手房价更真实了。

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　　强硬实施打击炒房的“深四条”，进一步抑制市场投机

　　去年7月31日出台“深四条”：暂停企业买房；商务公寓5年内禁止转让，商品住宅3年内禁止转让。去年，深圳楼市出现了一些短期的炒房现象，比如说一些企业到深圳收储楼房投机炒作，还有一些人通过假离婚炒房，所以我们采取了这一补漏洞的政策。

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　　规范发展租赁市场，到2020年新增租赁住房不少于30万套

　　加快制定住房租赁法规政策，修订出台《深圳市出租屋管理若干规定》和《深圳市房地产市场监管办法》。编制全市统一科学合理的租金指导价格，主要是引导租赁市场价格稳定、规范，不能像以前那样，房东随便就拎着大学生的东西扔街上去了，我们需一个文明、规范的，保护承租人权益的租赁市场。

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　　开展市场秩序专项整治

　　去年8月15日，深圳印发《联合开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动工作方案》等多部文件，通过部门联合执法，深入开展专项行动，打击投机炒房行为，规范房地产企业、中介机构经营行为，净化房地产市场环境，规范房地产市场交易秩序。