楼市进入调整期,三四线城市的房价会出现下跌吗?目前房地产市场的总体特征是什么样子的呢？简单概括就是，销售开始放缓，房价逐步平稳，预期趋于理性。显而易见，两年多的严厉调控取得了明显效果，房地产市场已经告别了高歌猛进的阶段。那么，在目前的这种发展势头下，房地产调控还有继续加码的可能吗？笔者认为，房地产调控密集加码显然不可能了，除非个别城市仍旧面临着房价上涨的压力，对于个例，在这里我们就不再赘述了。对于房地产整体而言，目前的形势已经不再是防止房价大幅上涨，而是防止房价出现大幅下跌。在这个问题上，与一二线城市相比，三四线城市更值得关注，为什么这么说呢？

　　权威财经专家尹中卿表示，目前三四线城市房地产大落的风险比大起还明显。笔者看来，这与三四线城市的楼市环境密切相关。众所周知，一二线城市房价基础本身比较高，而且人口不断涌入，所以市场预期普遍较好，但三四线城市恰恰相反。总体来说，目前的三四线楼市面临的问题基本一致：购房者收入水平较低，但是过去两年又普遍加了不少杠杆，抵御风险的能力下降，周边的一些县城更是如此。

　　具体来分析，笔者认为，三四线楼市房价上涨的主要原因是棚改货币化安置带来了住房需求的增加，然后投机炒房因素起到了推波助澜的作用。如今，在经历了两年多的楼市调控以后，以限售政策为主的三四线楼市逼走了不少炒房客，也套牢了不少投机者。此外，货币化安置政策开始调整，实物安置慢慢成为主流，三四线楼市无异于被釜底抽薪，房价下行压力不可避免的开始凸显。就目前看，三四线以阴跌为主，仍旧处于平稳调整。那么，接下来，三四线房价还会持续下行吗？

　　开门见山地说，三四线楼市尽管下行压力开始凸显，但房价出现明显下跌的可能性并不高，后期仍以调整为主。为什么这么说呢？

　　第一，权威专家表态，房地产与国民经济关联太深，也与购房者息息相关。对于2019年的房价问题，许多权威专家已经表达了看法。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，大幅下跌是我们不愿意看到的，稳住国民经济就需要稳住房地产投资，稳住销售和房价。无独有偶。中国人民银行成都分行行长周晓强也表示，房子不仅是银行的信贷资产，也是老百姓的资产，大幅下跌谁都会受不了。笔者认为，两位权威专家都强调了房地产稳定对于国民经济以及房地产相关各方的重要性。

　　第二，调控目标明确，楼市走向稳字当头，房价大局基本已定。当前楼市发展趋势已经决定了三四线房价不可能出现明显下跌。一方面，今年调控的目标就是稳地价、稳房价、稳预期，所以房地产市场整体仍旧是稳字当头，这是大基调，三四线房地产市场自然也包括在内；另一方面，一城一策成为今年调控的新趋势，地方有了调控的自主权，对于房价下行压力较大或者土地收入依赖较高的城市来说，政策或会明显松动，但购房者也完全可以放心，政策微调的前提是房住不炒，所以整体仍将处于平稳调整。

　　第三，个别城市出现楼市托底现象，只是个例还是会有其他城市跟进，值得购房者进一步关注。从去年安徽砀山到今年江西赣州，部分三四线城市出现新的限价现象，不过并不是限制房价上涨，而是限制房价过度下跌。笔者认为，目前楼市已经出现了明显的分化，随着棚改等红利因素退出，三四线楼市下行压力凸显，托底楼市一方面是为了稳定楼市，另一面也是为了稳定土地收入。业内分析人士认为，如果三四线楼市持续下行，不排除其他城市跟进托底。

　　第四，从长期来看，三四线城市基建投资存在较大增长空间，一定程度上利好未来楼市。根据发改委投资形势展望报告显示，2019年基础设施投资有望中速增长，是稳投资的重点发力方向。对此，工银国际首席经济学家程实预计2019年基建投资增幅会超过8%。笔者认为，三四线城市的城镇化发展还有很大空间，随着国家加大对基建的投资力度，基础设施相对薄弱的三四线城市则面临着一定利好。从长期来看，这些利好因素会增加三四线城市对农村人口和返乡人口的吸引力，从而利好楼市。

　　针对2019年的房地产走向，社科院预测称，影响一二线城市房价的因素主要为短期因素，率先回暖的可能性较大。此外，一二线城市作为人口主要流入区和产业聚集区，从长期来看，仍旧存在上涨压力；对三四线城市来说，由于人口吸引力偏低，市场相对不活跃，所以房价持续上涨动力不足。不过，从长期来看，随着政策的支持以及投资力度的加大，三四线城市房价下跌动能也趋于减弱。

　　在笔者看来，对于三四线房地产市场，调整仍旧是2019年必然要经历的过程，不过大幅波动的可能性较小，主要以平稳调整和过渡为主，从而最终逐步实现房价软着陆。除此之外，从短期来看，为了进一步稳定三四线房地产市场，调控政策或将通过逐步释放利好来降低购房门槛，比如加大公积金政策的支持，降低房贷利率等，进一稳定自住购房者的信心和预期。