新时代下房企转型升级的道与术，近年来，地产界的新现象、新玩法层出不穷：不愿意别人说自己是发展商，“别墅专家”干起出租房子，各种资产都变ABS……乍看上去有点匪夷所思，细想一下其实是房企在变革期上下求索、寻求突破，为下一次腾飞蓄积能量、丰满羽翼。新时代下，行业大势有变，房企靠旧模式不能延续高增长，转型升级成为其必经之路，参透其中“道”与“术”才能蝶变新生。Part1 势挑战与机遇并存房企转型升级成必然

　　没有成功的企业，只有时代的企业，把握大势是企业成功的终身课题。新时代下，外部环境中挑战与机遇并存，甚至个别因素的影响因企而异，可谓“汝之蜜糖,彼之砒霜”。综合来看，转型升级是房企必须进行的战略选择。

　　宏观层面，经济金融持续去杠杆，融资收紧导致房企高杠杆经营模式难以为继。2017年以来，防风险、降杠杆是整个经济和金融工作的重心。金融去杠杆效果不断向房地产行业传导，针对房地产开发的银行通道的开发贷和委托贷款、公司债和上市再融资、表外融资的地产基金和资管计划均受到管控限制，行业资金面由松渐紧。在开发融资收紧的监管环境下，房企原有以债务融资模式为主的高杠杆经营模式面临挑战。

　　行业层面，“房住不炒”政策基调不动摇，品质竞争成为房企较量主战场。2017年，房地产政策坚持“房住不炒”基调，供给侧与需求端同步调整，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现；2018年多个城市被约谈，房地产调控的高压持续。在投资属性主导的情况下，房屋品质均不是买卖双方关注的重点，而在居住属性凸显和调控政策不放松的当下，希望赚取房子升值差价的投机者逐渐离场，为满足居住需求的购房者会更加注重房屋的品质，因此品质竞争将成为房企争夺客户的主战场。

　　宏观层面，在消费升级大势下，房地产相关服务市场成为新的蓝海。伴随着中国经济社会的不断发展，我国已进入消费全面升级时代，服务消费呈现蓬勃发展。在消费升级带动下，无论是高质量的居住需求，还是租赁、养老、文旅、教育、物流等服务领域均具有较大的发展空间，尤其是规划合理、业态丰富、配套完善、功能健全的优质产品和服务仍然供不应求。

　　行业层面，推进租购并举住房制度建设，租赁市场成为重要突破口。2017年以来，中央和地方加快租赁市场发展的政策层出不穷，包括积极探索“租购同权”、多种途径加大住房租赁市场供应、加快培育住房租赁市场供应主体、支持住房租赁企业开展REITs试点、搭建政府住房租赁交易服务平台等。其中，金融政策对租赁住房REITs的支持大大加速了租赁市场的发展，得到房企的积极响应；保利地产(600048,股吧)2018年3月成功发行国内首单房企租赁住房REITs，随后碧桂园、旭辉百亿REITs完成首期发行、恒大百亿REITs获受理。

　　目前中国版REITs呼之欲出，房企应及早储备优质收益性不动产，并培育专业运营能力，争取在某个或几个细分运营领域拔得头筹，待时机成熟可转型为以REITs运作为主的不动产运营商。上世纪90年代，美国开发商紧抓国家大力推进REITs机遇，大力发展REITs并上市，获得大量资金支持，用于物业开发和收购，实现规模化扩张，成为商业零售、住宅、办公楼、酒店及娱乐、医疗保健等细分领域的专业运营商，如SPG、KIM、PSA、BXP、EQR、AVB和HCP。目前，国内租金收益比较稳定的资产类型主要为办公楼、商场、酒店等商用地产，而长租公寓作为政策发力点或将率先成为REITs的先锋。具有专业运营能力的房企可以凭借细分领域的较强开发建设、运营管理经验，利用REITs突破资金限制，实现盈利的最大化。

　　房企转型升级并非一句口号，而是必须身体力行的企业战略；房企转型升级也并非一日之功，而是需要不断试错的长期过程。因此房企要把握转型升级的势、道、术，按照选定的方向敢于尝试勇于突破赢得未来。