目前，申城1.2万多个住宅小区中，施行物业管理的住宅小区超越1万个，掩盖率近97%。

维修基金，就好比房屋的养老金。随同申城商品住宅小区普遍进入15年大修期，动用维修基金的需求持续增长，一些小区维修基金余额已低于30%的法定续筹金额规范。今天，黄浦区“半淞治家论坛”关注小区物业管理热点问题。房屋养老金如何用得好不时流?记者就此展开采访。

在申城，当越来越多的小区进入房屋大修期，电梯更新、墙面维修，处处都少不了支出维修基金。对不少业委会而言，用钱，都是一个难免棘手的问题，会用善用，还真考验业委会的程度——毕竟，好钢用在刀刃上，维护小区质量，房屋保值增值，才有可能。

业主委员会为业主掌管着数额宏大的维修金，业委会主任义务严重。小区物业管理，好钢要用在刀刃上，什么是“刀刃”?就是能处理居民实践生活问题的项目。业委会要恪失职守，黄浦新苑业委会主任裘可忠提出了“十六字”规则——监视物业、管好钱财、效劳业主、办好实事。凡小区里损伤业主利益的情形，一概坚决抵抗。一段时间里，业委会发现保洁公司报出的保洁员工人数大于实践，“吃空饷”，不允许，但小区环境要改善，该支出还是要支出。裘主任想出好方法，保洁工资总额不变，“吃空饷”的去除，多出的工资用于奖励敬业员工，激起劳动者积极性。一个月后，小区环境相貌面目一新，业主们交口称誉。“十六字”规则，也成为黄浦新苑左邻右舍业委会联谊会共同分享的“经历谈”。黄浦新苑业委会，急业主所急，解业主所难，维护家园质量。裘可忠，也因而成为颇受业主信任的“权益代言人”。

金中苑小区建成运用18年，小区里有两幢高层，分别为24层、25层。有两件事让业委会很不安。一是，电梯老旧不堪重负;二是，维修基金日益接近30%续筹临界限。

“电梯改换费用本来就出自维修基金，我们打算把筹款改换电梯和续筹维修基金两件事一同做。”金中苑业委会副主任蒋万富说。

今年3月15日，金中苑业委会向全体业主发出第一份公告，阐明改换电梯和续筹维修资金的动议。4月20日，第二次公告，阐明筹款计划。4月29日，业委会在小区也召开政策咨询会，请街道房办、自治办、居委会、律师为业主们释疑解惑。5月18日，业主大会投票表决，发出361张票，收回161张，同意121票，反对38票。根据小区议事规则，未收回票视为同意，续筹维修基金的同意率到达89%。“目前筹款顺利停止中，能有这么高的同意率，在于公开透明的决策过程，让业主充沛知晓为什么这么做、怎样做。”蒋万富说。

目前，申城商品住宅小区维修基金面临的共同课题是：续筹，如何守住“30%法定底线”。

当专项维修基金余额缺乏首期筹集金额的30%时，业主应当依照国度和本市的规则、管理规约和业主大会的决议，及时续筹专项维修基金。启动续筹程序，关键一步是，业主大会作出决议。但市人大常委会的一项执法检查标明，实践操作中，专项维修基金续筹难，一个重要缘由是——业主大会难以作出决议启动续筹。

为啥业主大会难以作出续筹决议?一个关键缘由还在于：业委会的素质。关于“小区善治”，业委会的作用显而易见。作为业主大会的执行机构，业委会在小区管理中负有重要义务，业委会的管理才能，很大水平上表现为“管钱的才能”。执法检查标明，局部业委会过度惜用专项维修基金，以为不用就是成果，不用就会减少纠葛，乃至影响房屋的正常维修;局部小区高估冒算，应用将工程项目化整为零的方式滥用专项维修基金;还有局部小区自身专项维修基金不富余，业委会不理解小区设备实践情况，运用资金缺乏统筹思索，招致要用、急用时，没钱。

为此，执法检查倡议——进步业委会的管理才能，行政管理部门要增强业务指导，包括对维修基金续筹的指导，以便守住“30%底线”，保证住宅小区平稳运转。

去年，海州丽园小区改造了大门，小区开端全封锁式管理，智能化门禁系统只认牌照不认人，驾车业主凭身份证、驾驶证、房产证到物业注销车牌输入电脑，非业主车辆进小区需在门卫注销。

根据业主大会决议，小区业主车辆空中停车，每户第一辆车每天12元，第二辆每天15元;访客1小时内免费，3小时内10元，6小时内20元，12小时30元。“车位有限，我们不鼓舞访客车辆在小区过夜。自从启用智能化门禁系统后，保安尽管次序，不再管车辆人工收费，堵上了管理破绽，不但停车有序，停车收益也翻了一番。”海州丽园业委会主任严永福说，智能化门禁启用后，停车收费可补充进入维修基金的数额从过去每年6-7万增至往常的13-14万元。

维修基金，就好比一个“蓄水池”，流水不腐，资金流依法合规活动起来，有进有出，收支均衡，才是平安的。让“蓄水池”不干涸，申城探究了多重方式，在法定续筹、日常续筹之外，公共收益补充，也是一种极为重要的长效补充机制。

事实上，根据物业管理立法规则和政府规章，小区应将不低于50%的公共收益归入维修基金，但执行效果并不理想。小区公共收益账目不透明、不及时发布、不依照规则归入专项维修基金的状况，时有发作。“保证50%公共收益源源不时归入维修基金，开源节流之外，公开透明合法合规也是必需，一切公共收益收支不但要公示，运用规则更要经过业主大会表决。”严永福说，“小区停车收益的50%归入维修基金，还有50%用于物业公司日常运转，就是经过业主大会表决的。”

海州丽园保证“源头死水”的经历，值得自创。对更多小区来说，如何促进公共收益依法归入专项维修基金，保证维修基金运用和续筹平安?一种思绪是，市住房管理部门将增强管理，加大物业运用范畴信誉信息管理力度，对未依照规则将公共收益归入维修基金的物业效劳企业和项目经理予以记分处置;关于业主未依照业主大会决议续筹的，经过行政部门送达整改通知书仍不整改，归入本市公共信誉信息平台。同时，对市民普遍关注的维修基金、公共收益管理情况，住房行政管理部门还应展开专项检查，进步小区管理的透明度;在有条件的小区，还要积极推行专业单位向物业效劳企业购置效劳，进步住宅小区专用设备设备效劳管理，以及应急突发事情处置的程度和效率。